Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?

 

 

Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować około 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W sytuacji zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, Pobierz Wiecej informacji za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

 

 

Przychody, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy asortyment wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane po taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar